La Locazione

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Il settore delle locazione assume sempre rilevanti significati sociali, tanto che il legislatore nel corso degli anni ha dovuto adeguare l’ordinamento giuridico italiano alle esigenze socio-economiche che, di volta in volta, si sono presentate. Conformemente a quanto è avvenuto in altri paesi, si è passati da un sistema vincolato, in cui la regolamentazione delle locazioni era sottratto all’autonomia contrattuale delle parti, ad uno fondato sulla libera contrattazione.

Giuridicamente la locazione è definita dall’art. 1571 del c.c. come ” il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo “.

A noi interessa mettere in evidenza i tipi di contratti ad uso abitativo:

  1. Contratti a canone libero: a differenza di quanto previsto dalla normativa “dell’equo canone”, la determinazione del canone è rimessa all’autonomia contrattuale dei contraenti. L’art. 2, c. 1, della legge n. 431/1998, prevede che le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni. Decorso tele primo periodo quadriennale gli stessi contratti sono rinnovati per un periodo di altri quattro anni , fatti salvi i casi, previsti dalla legge, in cui il locatore intenda adibire l’immobile a determinati usi o effettuare  particolari opere ovvero vendere l’immobile a certe condizioni e modalità.
  2. Contratti a canone agevolato o concordato: questi contratti non possono avere durata inferiore ai tre anni (a meno che non si tratti di contratti di natura “transitoria”). Alla prima scadenza contrattuale, se le parti non si accordano in ordine al rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore.
  3. Contratti di locazione di natura transitoria: tali contratti hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. L’ esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore deve essere espressamente specificata nel relativo contratto di locazione e deve essere supportata e provata con apposita documentazione da allargarsi al contratto stesso.Le parti prima della scadenza del termine della locazione stabilito nel contratto, devono confermare il permanere delle esigenze che avevano giustificato e legittimato la transitorietà della locazione stessa. In caso di inadempimento, ovvero nell’ipotesi in cui siano venute meno le ragioni e i motivi della transitorietà, la legge prevede che la durata del contratto venga ricondotta allo schema del contratto a canone libero. Il canone delle locazioni transitorie può essere liberamente pattuito dalle parti, senza possibilità di aggiornamento.

 

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