Il Vano Catastale

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I vani catastali non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni, per vani catastali si intendono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.) in linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 18/20 mq., i vani principali vengono contati un vano (compresa la cucina), gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un terzo di vano, gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto di vano, se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso viene utilizzato come vano principale, va conteggiato come accessorio diretto, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola l’eccedenza.
In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%, la consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che ad esempio: se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a vani 5 – se dal conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a vani 4,5 – se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.

Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale (magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la consistenza viene espressa in metri quadrati che corrispondono alla superficie netta di tali immobili, fanno eccezione i negozi (categoria C/1) per i quali vengono contati per intero i metri quadrati dei locali principali (effettivamente adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante, ecc.) mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.) vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%); sempre per i negozi la percentuale riferita alle dipendenze può arrivare fino al 20% della consistenza.

 

DISTINGUIAMO:

1. Il “vano principale”
2. Gli “accessori diretti”
3. Gli “accessori indiretti”

Vano principale:
Sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell’ unità immobiliare,aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e massimo di ciascuna categoria, e per ciascun comune; in caso di destinazione abitativa sono considerati come tali: <saloni, soggiorni, camere, stanze e cucine> (anche se quest’ultima ha una superficie inferiore alla minima per essere considerata vano).

Accessori diretti:
Si intendono accessori diretti i locali necessari al servizio e/o al disimpegno dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano, sono tali: <corridoi, bagni, w.c., ripostigli, vani bui, vani con superficie inferiore al minimo stabilito, etc.> ognuno di questi viene considerato 1/3 di vano; gli accessori diretti possono eventualmente anche non essere direttamente comunicanti con l’abitazione o addirittura esterni, sempre che essi siano inequivocabilmente a servizio indispensabile dei vani principali, si pensi ad esempio ad un abitazione che ha un solo servizio igienico al quale si accede passando per il cortile. Nel caso di accessori diretti con superficie e caratteristiche assimilabili ad un vano principale, essi sono da computarsi comunque come un vano principale, e quindi per intero, si pensi ad esempio ad un ripostiglio di 16 mq munito di sufficiente apertura all’esterno, esso sarà da considerarsi ai fini del calcolo dei vani come “un vano” e non 1/3 di vano.

Accessori indiretti:
Gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione, ovvero: <cantine, ripostigli posti nel cortile o in soffitta, lavatoi etc.> sono computati 1/4 di vano; gli accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non, la definizione stessa indica la loro tipologia, così può essere accessorio diretto comunicante una cantina alla quale si può accedere passando dalle scale interne dell’abitazione, mentre è “non comunicante” una legnaia alla quale si accede passando in cortile. Più in generale gli accessori indiretti sono dei vani che nel loro complesso hanno un autonomia funzionale data anche dalla loro disposizione fisica nell’insieme dell’unità immobiliare, essi sono infatti spesso relegati a interi piani a ciò destinati, più frequentemente locali sottotetto o interrati/seminterrati, o ancora realizzati in vari modi nell’area di pertinenza del fabbricato (sempre che non possa configurarsi U.I.U.. a se stante).

 

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