Il Preliminare di Compravendita

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Il Preliminare di Compravendita

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita,stabilendone modalità e termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.
Con la firma del preliminare di vendita il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare di vendita ha effetto solo tra le parti.

Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:

  •  potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
  •  potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se questo accade,  si può solo chiedere il risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’ immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).

Per evitare questo c’è la possibilità di trascrivere il preliminare di vendita per la quale è necessario l’intervento del notaio.

Con la trascrizione del preliminare di vendita nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o  “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto.

pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare di vendita, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari. La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare di vendita entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione.

Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile.

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.

LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE DI VENDITA

  1.  il preliminare concluso con il ministero del notaio è sempre soggetto a registrazione;
  2.  il preliminare concluso per scrittura privata è sempre soggetto a registrazione se il venditore è un privato che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione;
  3.  il preliminare di vendita concluso per scrittura privata non è soggetto a registrazione se la parte che promette la vendita è un’impresa e se il preliminare non contiene caparre (in presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del preliminare in termine fisso).

SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE DI VENDITA

Sono obbligati a richiedere la registrazione, tra l’altro:

A) le parti contraenti per le scritture private non autenticate;

B) i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;

C) gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d’ufficio;

D) gli agenti d’affari in mediazione iscritti nel ruolo degli agenti immobiliari, per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

 

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