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Definizione di Condominio: nel linguaggio comune si utilizza in termine condominio per indicare un edificio composto da più piani suddivisi in appartamenti.
Dal punto di vista giuridico invece, si ha un condominio quando due o più persone sono proprietarie esclusive di appartamenti, locali, negozi, uffici, ecc. in un edificio composto da più piani.
Nel condominio quindi esistono proprietà individuali e proprietà comuni. La caratteristica del condominio è infatti che ogni condominio è proprietario esclusivo di uno o più appartamenti (o negozi, locali, uffici, ecc.) ed è al tempo stesso comproprietario insieme a tutti gli atri condomini di alcune parti comuni, come ad esempio l’ingresso, le scale, l’ascensore, il cortile, il giardino, ecc.
Il valore della proprietà delle parti comuni del condominio spettante ad ogni condomino, viene definito in millesimi sul valore totale dell’intero edificio. Le tabelle millesimali indicano le quote di proprietà di ciascun condomino nel condominio.
Tipologie di condominio:
- Il condominio complesso, anche conosciuto con il nome di supercondominio o di condominio orizzontale, consiste in un una pluralità di edifici, destinati ad uso abitativo che condividono alcuni beni o servizi. In pratica il supercondominio è un complesso immobiliare composto da più edifici, ciascuno dei quali è costituito in condominio, caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio.
- se il condominio di edificio è costituito da due soli condomini (si pensi ad esempio ad una villetta bifamiliare), viene definito “piccolo condominio”.
- Il condominio parziale si configura nel caso in cui vi sia gestione separata di un bene oggettivamente destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.
Nel caso in cui il condominio sia composto da più di 10 condomini, diventa obbligatorio redigere un regolamento di condominio per disciplinare la vita condominiale
L’articolo del codice civile che tratta del regolamento di condominio è l’art. 1138 c.c.
Il regolamento condominiale è uno strumento fondamentale per la gestione del condominio e per la definizione dei diritti e degli obblighi di ciascun condomino.
Non in tutti i condomini è obbligatorio avere un regolamento condominiale. Soltanto negli edifici con almeno 10 condomini la redazione del regolamento èobbligatoria. Questo non significa che gli edifici con meno di 10 condomini non possano redigere un regolamento, anzi, seppur facoltativo, sarebbe buona norma redigerlo sempre per evitare inutili litigi e battibecchi tra i condomini.
Esistono due tipi di regolamento: il regolamento contrattuale ed il regolamento assembleare.
Il regolamento contrattuale, o regolamento esterno, viene accettato dai singoli condomini all’atto di acquisto di un appartamento ed include tutte quelle norme che sono inderogabili per legge, come ad esempio:
• uso delle parti comuni
• ripartizione delle spese
• tutela del decoro dell’edificio
• l’amministrazione del condominio
• eventuali limitazioni, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d’uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini
Solitamente viene redatto dal costruttore dell’edificio.
Il regolamento assembleare è invece il regolamento interno del condominio e può contenere solo norme che regolano la vita comune degli inquilini del condominio.
Per l’approvazione di questo regolamento si necessita della maggioranza degli intervenuti all’assemblea di votazione che siano titolari di almeno 500 millesimi, ovvero la metà del valore dell’edificio.
Le modifiche a questo regolamento devono essere approvate con la stessa maggioranza prevista per la sua approvazione (vedi sopra).
Gli organi del condominio sono l’amministratore di condominio e l’assemblea di condominio (la cosiddetta “riunione di condominio”)
La nomina di un amministratore è obbligatoria nel caso in cui le unità immobiliari costituenti il condominio siano almeno cinque ed appartengano a diversi proprietari. Nel caso in cui le unità immobiliari siano meno di cinque o quando siano più di cinque ma appartengano al massimo a 4 proprietari diversi (cioè alcuni proprietari possiedano più di una unità immobiliare) la nomina dell’amministratore è facoltativa.
In pratica, nel caso in cui il condominio sia composto da più di 4 condomini, la nomina dell’amministratore è obbligatoria. Nel caso in cui i condomini siamo 4 o meno di 4 la nomina è facoltativa.
L’art.1129 del Codice Civile tratta della Nomina e revoca dell’amministratore.
La nomina dell’amministratore viene effettuata dall’assemblea dei condomini. La delibera deve essere approvata da almeno un terzo dei condomini che dispongano di almeno 500 millesimi (cioè la metà del valore dell’immobile).
L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento, con la stessa maggioranza prevista per la nomina.
L’amministratore può essere revocato sia dall’assemblea condominiale sia dall’autorità giudiziaria se:
• per due anni non ha reso conto della sua gestione
• ci sono fondati sospetti di irregolarità sul suo operato
• ha omesso di convocare l’assemblea per informarla di provvedimenti che esulano dalle sue attribuzioni.
Il compenso degli amministratori di condominio può essere fissato in sede di nomina oppure in sede di approvazione del rendiconto annuale.
L’attività di amministratore di condominio può essere svolta da:
• professionista titolare di partita Iva che svolge l’attività in maniera principale e genera reddito di lavoro autonomo
• professionista titolare di partita Iva che svolge l’attività in maniera secondaria (ad esempio un geometra che, oltre al suo lavoro, esercita anche l’attività di amministrazione condominiale) e genera reddito di lavoro autonomo
• privato persona fisica (ad esempio un condomino che si occupa della gestione dello stabile in cui vive) che svolge l’attività con retribuzione periodica e genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente
• società di persone o di capitali che sono incaricate dell’amministrazione del condominio e generano reddito di impresa.
Pertanto, l’incarico di amministratore di condominio può essere assunto indifferentemente da una persona fisica, una società di persone o una società di capitali in quanto non è necessaria l’iscrizione ad alcun albo, ruolo od elenco professionale.
Attualmente, comunque, l’attività di amministratore di condominio è priva di una regolamentazione specifica. Infatti non esiste ancora un albo nazionale degli amministratori.
I compiti dell’amministratore di condominio
Secondo l’articolo 1130 c.c. l’amministratore deve:
• fare rispettare il regolamento condominiale
• eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune di tutti i condomini
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
• compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
• alla fine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione
Siccome il condominio è obbligato ad avere un proprio codice fiscale, questo deve essere richiesto dall’amministratore all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio presentando, oltre ai suoi dati personali, anche il verbale dell’assemblea da cui si evince la sua nomina.
Esistono due tipi di convocazioni, una per l’assemblea ordinaria e una per l’assemblea straordinaria.
A. L’Assemblea ordinaria viene convocata annualmente dall’amministratore per:
– elezione e conferma dell’amministratore
– approvazione del preventivo delle spese
– approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore
– approvazione delle opere di manutenzione straordinaria
B. L’Assemblea straordinaria viene convocata quando l’amministratore lo ritiene necessario o lo richiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Per essere valida la convocazione deve essere inoltrata a tutti i condomini, che devono essere avvisati di tutti gli argomenti che verranno discussi in assemblea (ordine del giorno) con un preavviso di almeno 5 giorni rispetto alla data fissata per l’assemblea.
L’avviso di convocazione deve quindi contenere tutti gli elementi idonei a individuare il luogo, la data ed ora dell’incontro.
La costituzione dell’assemblea
L’assemblea di condominio si ritiene è regolarmente costituita solo quando vi partecipino un numero di condomini che rappresentino almeno i due terzi dei condomini e che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero edificio (in millesimi).
In caso di seconda convocazione (si deve tenere in un giorno successivo a quello della prima) sono necessari almeno un terzo dei condomini che possiedono almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le delibere devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Durante ogni assemblea, bisogna nominare un presidente e un segretario. Il presidente ha il compito di dirigere la riunione assembleare allo scopo di garantirne la regolarità, mentre il segretario dovrà redigere il verbale dell’assemblea di condominio.
Cosa decide l’assemblea di condominio?
Durante le riunioni di condominio si stabiliscono:
• conferma dell’amministratore
• retribuzione dell’amministratore
• approvazione dei preventivi di spesa per l’anno
• approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e dell’impiego del residuo attivo della gestione
• opere di manutenzione straordinaria
Ricorsi
Un condominio può presentare ricorso contro le deliberazioni dell’assemblea entro 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
La delega
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante. Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega. Per legge non esistono limiti al numero di deleghe che ogni condomino può ricevere, però il regolamento condominiale può prevedere un numero massimo delle deleghe di cui ogni condomino può essere portatore.
